金融让谁富有-第4章
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中国房市背后的美国黑手（2）
那时的人，要么顾着眼皮子底下的利润，要么拼了命去追赶购房的快车，绝对不想被车上的人挤在门外。那些传统的预测泡沫的理论，早就被抛到了九霄云外。
的确，在房市景气的年月，我们听说了无数个房价翻番的幸运者的故事。但是房价不会永远上涨，单从理财的角度看，很多时候买房并不比租房划算。拥有房产的成本，与出售房子的价格紧密相关。如果在很长的时间内，房价上涨的速度超过租金的增速，那么租房对许多人来说就是成本更低的选择，这样一对比，房价显然就被高估了。而租金是真正能够体现供求关系的。为什么这样说？
因为在当今的信贷消费模式下，无论是作为中介的房屋管理公司，还是自己打理房屋出租事务的房东，都不会允许房客以信贷方式来支付房租。假如房租过高，房客在衡量自身的经济状况后，就不可能向房东租赁房子（房东也会调查潜在租客的经济背景）。所以，计算房价与租金之比是古老的测试房价中是否存在泡沫的方法，一般情况下，10～15的比值范围是合理的。另一种方法是计算房价和收入之比，也就是某地的平均房价和当地居民的平均年收入之比，一般情况下，3～5的比值范围是合理的，比值超过6就很离谱了。写到这儿，我们来看看中国的房地产市场是否有泡沫。
1997年，我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化就是商品房多起来了，老百姓可以拥有自己的住房了。那时上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，每套售价大约为100万元，而每年的租金在10万元左右，10年的租金便足够买一套公寓了。而无论是这样的售价还是租金，对于当时国内的普通百姓来说，都是“天文数字”。
我没想到的是，这些年来国内的房价像火箭般蹿升，在当年上海的豪华公寓所处的地段，2008年的房价涨到500万元，甚至上千万元。而一套价格上千万元的豪宅的格局为三房两厅两卫，并且家具电器齐全，考虑到10年前的行情，其租金也该同步增长，达到每年100万元也是合理的。令我吃惊的是其月租金居然只有7 500元，长期租住的租户还可以享受打折！至于房市是否有泡沫，即使我不说，你们也该算出来了。想想看，价格上千万元的豪宅如果用来出租，那么一年的租金还不到9万元，即使你把用来买房的钱存进银行吃利息，每年至少也有20万元利息，足够支付租金了。
大家心里都明白，房市泡沫吹得越大，在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。可谁能抄到底，谁能保证在价格最高点抛售呢？请放心，低买高卖的，绝不可能是广大盲从的普通百姓。普通百姓往往是看着人家捞到钱，然而等自己一脚踏进去，不摔个体无完肤都算是轻的。这里先讲一个在网络上广为流传的故事：2007年7月，著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆说：“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。”作为深圳市民的地产评论人士“牛刀”出面应战。牛刀表示，2008年，深圳房价不会涨。于是在徐滇庆与牛刀之间设下了一场赌局。一年之后，徐滇庆教授向深圳市民道歉了！房价的确如牛刀所言，没有涨。 电子书 分享网站
中国房市背后的美国黑手（3）
然而，如果这场赌局晚发生一年，徐滇庆教授就不用道歉了——中国各大城市的房价在2009年飙升。为什么？这“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸，美国的需求减少，而美国是中国商品的最大进口国，这样一来，中国拿不到订单了；出于无奈，中国政府只得向房地产企业大量放贷，把原本打算用来调整房价的政策收回了，期望依靠房地产市场来弥补出口方面的损失。也正因为金融海啸，中国风景这边独好，大量热钱撤出美国和其他受灾国家，全都涌进中国。这下好了，中国百姓买一套房子，需要动用祖孙三代的积蓄。有一则新闻说，南京有个年轻人为了买房，非但要父母拿出所有存款，还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金，说是没有自住房就不能结婚，不结婚就要断子绝孙。这真是可叹、可悲！
由上述打赌的故事引出的百姓购房难问题充分说明了一点，舆论，特别是欧美著名“专家”、“学者”的意见，无论在美国还是在中国，都在相当大的程度上对房价的飙升起到了推波助澜的作用。但房价飙升最关键的推动因素，可以说是华尔街移钱*般的“神奇”力量。
2009年11月23日，美国发布了一组震撼人心的数据，大约有1/4的美国房主欠银行的房贷比他们的房屋净值要高，也就是说，房产掉价了，而他们即使卖掉房产，所赚的钱也不够还银行的房贷。美国抵押贷款银行家协会透露，这样的家庭到2010年年底将达到2 100万户，只要有1/5的家庭放弃供款，银行及投资者的损失就会超过4 000亿美元。在2009年第四季度，已有480万户家庭没有缴纳按揭月供，这部分金额每月总计50亿美元。从技术上来说，这些房产已被列入取消抵押品赎回权的范围，这就意味着银行可以随时上门，没收那些业主的房产。
读到这些数据后，千万别以为美国离我们很遥远，因为华尔街大型投资银行、金融大鳄和国际炒家像当初吹大南美洲、日本和美国房市泡沫那样，正利用资产泡沫这一暗器兴风作浪，吹大中国的房地产泡沫。因此，美国百姓的今天，很可能就是中国百姓的明天。这里有事实依据。
由于中国经济繁荣昌盛，因而在外界看来，这头“肥羊”太诱人了。华尔街的金融危机“幸存者”摩根士丹利在美国本土损失惨重，其2009年的财务报告继续呈现亏损，可是其在中国的业务却硕果累累。其实早在20世纪90年代初期，摩根士丹利就针对亚洲市场建立了两只房地产投资信托基金——摩根士丹利3号全球房地产基金（MSREF III International）和摩根士丹利4号全球房地产基金（MSREF IV International），其中50％的资金全都投放到中国，特别上海和广东那样的大都市。它们让海外的“中国买办”充当铺路石，在GDP增长被当成政绩的主要考核标准的状况下，很轻易地获得了地方官员的支持，并依靠当地的房地产公司作为平台，取得联合开发项目的权利，随后再将中方公司的股权买过来，在控股之后操纵房地产的定价和运作。摩根士丹利在中国已经成为“融资—开发—招商—运营”这一产业链的龙头角色。
中国百姓对房子情有独钟，无房的家庭想买房，似乎不拥有一套房子就无法在社会上立足，而已经拥有房子的家庭还想拥有更多，他们希望可以从中获利。由此可见，中国房地产市场的炒作空间极大，房价上涨几乎势不可当。面对如此疯狂的房地产市场，两年前，摩根士丹利又在全球募集了42亿美元建立摩根士丹利5号全球房地产基金（MSREF V International）。（请记住，它是在募集，而不是用自己口袋里的钱在投机，赚了是它的，亏了呢，反正是别人口袋里的钱，它照样获利，因为它给员工发放的“奖金”早已作为公司营运成本被扣留下来。这才叫玩得转，已经是赌徒的最高境界，可以稳赚不赔。）这次，该基金又将多达50％的资金投入中国房地产市场。在该基金的哄抬下，大量的资金所有者，包括中央企业也争先恐后地涌入房地产市场，造成各地“地王”频现。
中国房市背后的美国黑手（4）
而摩根士丹利在中国的各个市场上的业务越做规模越大，目前在中国已经拥有一家投资银行、一家国内银行、两家基金公司以及6个房地产投资信托基金，以及数量不明的个人理财基金和私募基金。这样的庞然大物活跃在中国经济领域并兴风作浪，那么中国哪个监管部门在监控它？
摩根士丹利的前中国房地产投资机构董事总经理加思？彼得森因涉嫌向中国官员行贿，违反美国的《反海外*法》，而被美国证券交易委员会调查，被迫离开公司。彼得森能讲一口流利的中文，他在中国房地产业可谓春风得意，特别是曾在上海参与好几宗大项目的运作，使他成为华尔街一颗冉冉升起的新星。彼得森一案只是中国房地产市场丑闻的冰山一角，在中国又何止一个彼得森？中国的房地产泡沫就是被华尔街人士炒作出来的，他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目的只有一个，就是获利。唱衰就是“进”的信号，捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备“撤”了。泡沫越大，他们搜刮到的资产就越丰厚。
目前，我们用各种得到普遍公认的测试房地产市场泡沫的方法，如计算房价与租金之比，或者计算房价与收入之比，所得到的结果都明明白白地显示中国房地产市场有泡沫，而且其规模巨大。我们就用房价和收入之比来剖析。2007年的中国城镇居民人均可支配收入为13 786元，到2008年增加到15 781元。该数据是*总理于2009年3月5日在人民大会堂作政府工作报告时公布的。也就是说，如果我们根据夫妇两人的收入来计算，那么家庭平均可支配收入是31 562元，而中国目前的房价在一两百万元的情况相当普遍。如果一套房子价值100万元（考虑到二、三线城市的房价），那么房价与收入之比为（1 000 000元除以31 562元），已超过合理比值6的5倍了！
在泡沫如此大的情况下，华尔街公司等金融机构却利用各种舆论声称中国房地产市场没有泡沫，竭力炒热中国房地产市场。其目的很清楚，它们大赚一笔之后就要出逃了，如果不制造无泡沫的舆论，那么谁来接它们的盘？它们又怎么逃呢？这是华尔街惯用的伎俩。我们在这里就举华尔街另一金融危机“幸存者”——高盛的例子。
高盛是最早挺进中国的华尔街投资银行之一，同样在中国房市赚得盆满钵满，然后顺利出逃。2007年4月，高盛以亿美元（当时约合16亿元）收购了位于虹桥的“上海花园广场”，该项目总建筑面积为万平方米，包括用于租赁的53栋别墅，以及9栋酒店式公寓。2010年新年刚过，高盛以每平方米万元的平均交易价将“上海花园广场”转手卖给中资企业，总成交价格高达亿元。高盛接手“上海花园广场”3年都不到，即使将它在这3年的租金收益忽略不计，它的账面收益也达到100％了（将人民币升值的因素考虑在内，再兑换成美元来计算）。
而在此之前，位于上海黄金地段福州路的“高腾大厦”，是高盛于2005年从新加坡凯德置地手中购得的。当时的收购价为亿美元，创房地产收购金额的最高纪录。高盛收购“高腾大厦”两年之后，以亿美元易手，获取接近40％的“升值”回报。
大家可以看见，房地产市场被炒得越热，回报越高。2005年高盛进行的投机使它获得接近40％的回报，但到了两年后的2007年，房地产市场的回报竟被炒到了100％。最近摩根大通、花旗、麦格理和凯雷等公司，已经相继将中国的住宅及写字楼物业抛售，它们集体出逃，账面利润至少为100％，甚至更多，接盘的又几乎全是中资企业。这些华尔街“食人鱼”处于财富金字塔的顶端，劫掠过后立刻撤走，就等着泡沫被刺破。冤的是接盘的中资企业，以及最后接棒的“傻瓜”——中国普通百姓。而避免被盘剥的唯一方法，就是远离华尔街机构，不听它们的忽悠；想跟它们玩儿又不赔，除非你比它们更有头脑，不接它们的盘，而让它们的资金全都烂在中国——难道它们能把高楼从中国搬走吗？
想当初，日资雄心勃勃地横扫美国，抢购了纽约曼哈顿的地标洛克菲勒中心，到头来怎样？美国房地产市场泡沫一被金融霸权刺破，日资就来不及逃跑了，全烂在美国（详细的故事下面再谈）。有史为鉴，是泡沫就终归要破，房地产泡沫也是如此。通常情况下，泡沫从哪儿被吹起，最终就该回落到哪儿。
证券化的陷阱
自20世纪的大萧条以来，美国经历过一系列的金融危机，其中有1982年的宾夕法尼亚银行大崩溃，80年代末的储贷危机，1998年的长期资本管理公司大崩溃，还有千禧年的互联网泡沫。哪一次危机的严重性都无法和次贷危机相提并论。比如1998年震惊全球的长期资本管理公司崩溃事件，造成46亿美元的损失；90年代，日本银行面临危机，致使日本经济至今尚未全面恢复，而那次危机总共也只带来了7 500亿美元的损失。
然而，次贷危机的震
