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第4章

穷人通胀,富人通缩-第4章

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实体经济的大量贷款也变成了空置的房子,对社会危害极大。
就开发商的空置率来说,有统计数据表明:目前在北京、上海、深圳三地,很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,空置率在10%~20%之间为空置危险区;空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大,这种积压不是销售不出去,而是囤积居奇的反市场现象,其危害比正常库存更为严重,金融系统风险更大。因此,这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
就老百姓的空置率来说,是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好的新房子,到处都是坐地起价的二手房,你不想炒房子都不行。判断这种空置率的依据之一是新房换手率。在香港,新房换手率一年超过35%,就表示投机过度,香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这样的一线城市,杭州、南京、武汉、成都等二线城市,甚至丽水、瑞安这样的三四线城市,新房换手率半年就超过了65%,那么这个房子还是房子吗?
2。租售比
看一个城市房价的高低,还有一个很重要的指标,那就是租金收益率。在美国,储蓄利率为,正常经济状态下CPI为1%,住房的租金率一般为7%,投资回报率一般可以达到,除掉契税大约有3%以上的净收益。也就是说,在正常的经济发展状态下,只有达到7%的租金收益率,这个房价才是比较合理的,否则,房价就存在泡沫;就没有投资的价值。对中国一线城市来说,价格为100万的房子,一年的正常租金应该达到7万。
但是,中国住房租金率能够达到7%的一线城市几乎没有。开发商说的投资型购房完全是一种欺诈行为,因为没有谁买房出租是为了亏损的。中国的利率是,假定正常经济发展状态下CPI是2%,也就是说,如果住房是作为投资所用,正常的租金收益率应该达到,否则就是亏损和处在长期贬值状态,是毫无价值的。所以,现在的买房投资只是一个幌子,大家都是为了投机,搏短期差价。书 包 网 txt小说上传分享
在房地产泡沫中游泳的空置住宅(9)
2009年12月,《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜,该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名,东京以月租万元位居榜首,香港以万元位居第二,北京则以平均月租金万元名列“探花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考量指标是不合适的,这种平均月租金的概念比较模糊,条件中没有面积的大小,没有总价的高低,笼统地冠以月租金不太科学,也没有价值。
住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年,美国金融海啸爆发前,上海金茂大厦的写字楼租金是98美元/平方米,2008年跌至38美元/平方米,现在租金略有回升,大约为48美元/平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况,是租金比较真实的价值反映。2004年之前,在北京、上海、深圳、广州四个一线城市,同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一倍;2006年,一线城市中同等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等;2009年,一线城市同等地区同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂,住宅的价格变成了写字楼的一倍。
同样位于陆家嘴的汤臣一品,均价早已高达12万/平方米,是金茂大厦均价的整整一倍,但是,汤臣一品现在的租金是多少呢?36美元/平方米,比金茂大厦现在的租金低30%左右。这种现象说穿了,是经济没有发展,而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看,整体住宅价格的非理性上扬,既没有经济增长作支撑,更没有居民收入增加作保证,无论是社会财富还是个人收入都没有增加,那么,房价为什么飙升呢?这就是我们常说的流动性泛滥,货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子,价格再高也必须买。
老百姓买不起房子怎么办呢?空置。北京、上海、深圳、广州空置率已经高达40%,继续造房子,继续有人买,房子继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据:
高档公寓
项目 位置 面积 租金(元/月)
银泰中心柏悦居 建外大街2号 2室2厅   132平方米 18000
金地国际花园 建国路郎家园15号 2室2厅   140平方米 15000
棕榈泉花园 朝阳公园南门 2室2厅   140平方米 13000
泛CBD公寓
项目 位置 面积 租金(元/月)
观湖国际 朝阳公园桥东北角 2室2厅   118平方米 7000
远洋天地 慈云寺桥东南角 2室2厅   120平方米 5000
苹果社区 百子湾南2路 2室2厅   110平方米 5500

举一个例子,银泰中心现在售价10万/平方米,132平方米总售价是1320万元,年租金合理状况应该为90万,平均每月不低于万,但实际的月租金仅为万。换一个角度来说,如果以租金为正常估值标准,银泰中心的房价只能卖260万,也就是说,房价泡沫如果破灭,银泰中心的房价要跌去80%。其他一线城市住宅价格基本类似,只要房价回归理性,都要跌80%。这一天会很快到来。
3。房价收入比
所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例:2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米,按疯狂涨价后单价万元计算,平均200万左右;若以工作5年的家庭为单位买房,假设夫妇月工资为2000元,则家庭月收入达到4000元,年收入为万元。这样房价收入比则为40,与美国的10倍相比,处于合理区间的高位。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅(10)
国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家,统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚,但在中国情况要复杂得多。
按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3~6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的,中小城市的房价收入比多在6倍以上,属于房价过高的范畴,据调查,全国大部分大中城市房价收入比超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
房价收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方,房价收入比有新建住宅的(新房交易),也有旧有住宅的(二手房交易),所选取的房价是中位数价格,家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市这样相对发达的城市,其房价收入比的计算结果也存在很大差异,更为横向比较带来了困难。
房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40∶1,可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力,房价收入比越高,民众的生活压力越大。
那么,房价收入比多少才合适?国内目前流行的3~6倍的说法,据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例,哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为~30,平均值为、中位数为。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为~20,平均值和中位数分别为9和。如果这样比较起来,北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。
如上所写,1998~2002年的现状是政府控制廉租房与经济适用房,其比率占到总体供房的90%,2003年开始政策改变,经济适用房商品化,导致土地供给卖给开发商,也就是地价疯涨一年胜一年,地方政府从中“保八”8年,如2009年厦门调查房价收入比就高达14倍,北京等城市就更不用说,同比美国的倍,你就知道我们是处于一个什么样的经济环境。
房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。如房价收入比超过房屋寿命则是警示房价收入比不合理,反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约。
买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低,无非是希望人们都能买得起房。实际上,房价收入比在2~3倍的一些西欧、北欧国家,其住房自有化率只在30%左右(如瑞士、德国、瑞典),而房价收入比很高,达到25~30倍的东欧国家,其住房自有化率却高达90%以上(如匈牙利、保加利亚)。日本的房价收入比连续多年下降,美国的房价收入比也处在“合理”的水平,但其住房自有化率多年保持基本稳定,没有太大的变化(东京低于50%、美国为67%左右)。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅(11)
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点,其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点,因为住宅价格很快市场化了,但居民家庭的收入却要逐步市场化,即便是当前的住房自有化率比较高,也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理,买房和租房,都是住房消费的形式,为什么一定要买房住才“正确”呢?中国在城镇住房制度改革过程中,为了把住房作为消费品推向市场,采取了出售公有住房的政策,这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后,是否就应该还住房消费以本来面目了呢?我认为是时候了,买房住和租房住都是住房消费的合理形式,并没有绝对的好坏之分。
找出元凶,房价是被谁忽悠上涨的
对中国的经济现象一定要探求本质,才能找到正确答案。停留在国家统计局的数据分析上,搞得不好就要误导民众。所以,跳出国家统计局的数据,对中国楼市进行全方位分析,以求探明真相,揭示本质,寻求未来房价走势,让广大民众无论是买还是卖,至少落个心里明白。
有数据显示,上海2009年的住宅有90%是被外地人买走的。他们买这些房子干啥呢?用来炒的。上海本地居民,尤其是年轻的白领们,早就被逼出这个市场之外,只得望房兴叹。这么多房子建好后没人居住,既不会去装修,也不会去购买家电和日常生活用品,甚至常年都没有水和电的消费,能带动内需吗?能拉动经济吗?长期发展下去,实体经济进入深度萧条,社会失业率大幅攀升。而一旦这种投机性购买行为被遏制,这样的房价还有谁买得起?高房价,危如累卵。
没有人能看懂中国楼市发生的一系列十分诡异的事件,更不知道这些事件对中国经济、中国社会、中国未来会产生什么影响。许多经济学家拼命摆出一堆数据,试图从对这些数据的分析中告诉人们,中国的通胀就要来了。本来,提醒人们注意通胀来临,城市居民的生活成本将会因此而提高,对经济的破坏作用正在加剧,也是一件好事,只是,大家几乎是众口一词,通胀就要来了,只有房地产才能避险。可是,中国各大城市的房地产真能避险吗?
鉴于房地产市场欺诈现象非常严重,2009年上半年,一群地产博客作者首先站了出来,指出在目前的楼市成交中隐藏着大量的假按揭,并就深圳、上海、北京等地的假按揭情况作了披露,指出假按揭是中国式次级债,对中国金融体系危害极大。那么,首先我们来看看开发商为什么要作假按揭。究其本质而言,假按揭是房价上涨的起爆器。
谁都知道假按揭是骗取银行贷款,是一种犯罪行为,是直接对中国金融体系的破坏,为什么还有那么多开发商乐此不疲,并以这种假按揭来制造房价上涨的假象,并且蒙住了政府的官员和一大批自住买家?从大的背景来看,开发商这是一种赌博,可以说是中国房价大跌前的最后一赌。他们赌的是中国经济的衰退,地方政府必然会对房地产产生经济发展路径上的强烈依赖,赌地方政府绝对不会让房价下降,即使所有的实体经济全部衰退,地方政

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