穷人通胀,富人通缩-第2章
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剑走偏锋，查电表竟然查出了大秘密
中国住宅的空置率，是社会层面比较关注的一个问题。很多人通常是以晚上观察亮灯的方式来判断空置面积，很原始也很无奈。尽管如此，还是有大量的人，严峻地提出了空置量大的问题。我也曾利用晚上的时间，在深圳香蜜湖、蛇口和北京的东北三环、上海的静安、普陀等地，观察过亮灯率。和大家想象得一样，十分震撼，因为大量的住宅是不亮灯的。很多楼盘亮灯率不到20％，就连一些很成熟的社区，亮灯率也不到50％。
于是，我专门发表博客，谈亮灯率的问题。
今夜和好友小酌，身心大悦。因要赶飞机，我只得先行告辞，甚为遗憾。正值灯火通明，我叮嘱司机说，去香蜜湖逛一圈。
曾经的地王，现在的香蜜湖一号，基本是投机炒家的楼盘，亮灯率不到20％；房价从7000元的开盘价一跃到现在36000元的水榭花都，亮灯率不到40％，而华侨城的天鹅堡，曾经被楼市炒家猛炒的楼盘，亮灯率不到30％。那么多的空置住宅，在黑夜是那么的一目了然，宛如一座死城。
相反，走上北环，回望桃源新村，一片灯火辉煌，亮灯率至少在90％以上。我专门数了一栋楼，大约120套住宅，只有两户没有亮灯。桃源新村是深圳市政府推出的大型经济适用房，由于原市长许宗衡的缘故，建筑质量出了问题，受到社会各界的严厉批评。但是这不影响市民对经济适用房的欢迎，从亮灯率就可以看出，经济适用房是最广大的城市居民实现居者有其屋的最现实的路径。
这哪里是亮灯率？万家灯火闪烁的是民心啊。任何一个城市的政府，都应该感受万家灯火的祥和，而不应沉迷于房价的上涨。只有民心，才是一个民族最大的辉煌。你造那么多没人住的房子有什么意义呢？ 。。 。。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（2）
没想到，这篇博客一发出来，就遭到开发商吹鼓手的围攻，他们解释说，豪宅亮灯率不高是因为富人关灯莋爱。于是，我同他们开始了论战。
这是2009年8月初，我撰写的一篇博客。
无语。绝对无语。几个开发商雇请的马仔，在我的博客里疯狂地注水时，并没有刻意回避豪宅亮灯率不高的问题，而是狡辩说，亮灯率不高是因为富人习惯关灯莋爱。这太富想象力了，简直让我当即卧倒，忍受不住这么强烈的十分雷人的轰炸。
亮灯率不高与富人习惯关灯莋爱有关吗？有，还是没有？要说有，那是真的有，中国的富人三妻四妾是有传统的，只不过现在更加风行，社会上流传的“小九”，已经是“小三”的三倍了，因此，自然少不了夜夜纵欲。至于关灯还是不关灯，应该有各自的习惯吧。不过，我想即使不关灯，至少也要拉上窗帘，因为富人总不会有当众莋爱的习惯吧。所以，这是真的有。
要说没有，也真的没有。因为在我统计那几个豪宅楼盘的亮灯率后，许多网友告诉我，这几个楼盘中很多房子几年来一直空置，水电、燃气的单子整月整月为零，也就是说几年来根本就没有住人，怎么可能亮灯？这种情况在一二线的许多城市都比较普遍，一方面是老百姓买不到价格适中的房子；另一方面是大量的豪宅过剩，市场的这种典型特征在亮灯率上一览无余。所以，说富人习惯关灯莋爱导致亮灯率不高，那是真没有。
大量的豪宅空置，从一个侧面印证了大量的社会财富的分化和社会资源的极大浪费。2009年央行为什么增发了这么多货币，就是富人通过不动产搜刮了大量的财富，而这些财富都没有转化为消费，而是转向了不动产上凝固了起来，一方面造成产能过剩消费不足，影响了生产和消费的正常流转，造成实体经济的萎靡不振和社会失业率的上升；一方面造成富者越富穷者恒穷，穷人群体没有享受到经济的繁荣，却被迫承受生活成本上升的压力。
2006年的“国八条”，中央政府首次提出90平方米以下的房子要占住宅供应量的70％以上，这对解决市场供需矛盾是有好处的，只是当时还不太完善。现在，在没有明令取消的情况下，许多城市都没有执行，这必将激化市场矛盾，助长炒买炒卖的投机行为。所以，调节商品房市场的供求关系也是当务之急。
尽管后来网上非常热闹，围绕这个话题争论得很激烈，但是，毕竟没有引发主流媒体的讨论，也就不了了之。但是，这件事给了我很深刻的启发，促使我决心把这个问题向中国社会提出来，发动整个社会的力量，合理配置中国的土地资源，避免造成住宅的大量空置和浪费，防止发生大的两极分化。但是，我当时还没有想到空置住宅有现在这么严重。
正在这段时间，一位网友给我发来一个数据，并肯定地说，这是官方委托调查的数据，但是，无法正式发布，问我是否用得着。这个数据就是“6540”。但是，这个数据的可信度有多高？为什么官方不敢发布？种种谜团在我脑海升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。
那么，我开始证伪。假定这个数据是假的，我用什么来证明？首先，我查看了20世纪80年代中国661座城市的存量房有多少，没有这个数据就无法证伪。经过调查发现，中国30年来根本就没有进行过大规模的房产普查，也就是住宅的家底无从查考；一个一个城市的加法运算，肯定不是科学的办法，而没有一个整体性的数据，要来对6540万套空置住宅来证伪，那简直比登天还难。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（3）
那么，我开始证实。全国县级以上行政区划共有（不包括台湾地区）：23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区；50个地区（州、盟）；661个市，其中直辖市4个，地级市283个，县级市374个；1636个县（自治县、旗、自治旗、特区和林区）；852个市辖区。那么661个城市，这个数据是正确的。
那么，6540万套空置住宅是对的吗？我这里有一份资料：全国在建的商品住宅1250万套，待售住宅200万套，这个基数是新数据，而且是官方公布的，那么，这个数据本身也没有问题。建设部的专家一直强调，全国近十年来，新建商品住宅8000万套，这个数据其实也不严谨，但是一直作为房地产统计的官方口径，一直只是统计全国70个大中城市，而没有统计全国所有城镇。那么，也就是说，住建部公布的这个数据，应该是全国70个大中城市。总和到全国661个城市，近十年新建的商品住宅应该超过亿套。
尽管只是概算，但是，起码我们心里有数了。也就是说，全国661个城市连续6个月电表零读数的住宅多达6540万套间，这根本就不是一个大数据。初步测算，全国661个城市的住房可能有亿套，如果空置率为25％，空置6750万套。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区。在全民炒房的情况下，空置率25％这个比例奇怪吗？我认为一点也不奇怪，所以，6540万套约低于25％，是非常正常的。
2010年3月，全国政协委员梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断。他说：“1998～2008年10年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40％囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50％。”发言稿需要大会秘书处审查，委员掌声不断，加上信息向全球发布，说明这个信息是绝对可信的。
2010年5月19日在中央财经频道的《空置我心》节目中，几位记者在北京的6个次新楼盘蹲守调查15天。这6个次新楼盘的入住时间是从2005～2009年，空置率最低的一个楼盘在30％，其他大多在50％～60％，最多的一个楼盘在70％以上（2005年就可以入住）。这，没有丝毫虚假的成分。
北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组，对北京2004～2006年售出后入住的50多个小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29％。并且越往城外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20％左右，四环至五环就上升到了30％左右。
2009年4月，在一个银行内部会议上，有关领导举了两个例子：北京出现了一个人名下有77套房的事情，而且全部使用了银行贷款；上海的某个市民，一个人买了364套住房。上海的腐败区长康慧军有69套房子，重庆污吏文强有16处房产，山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子，江西某县国土资源局落马的科长有52套房产。
2010年8月1日中央财经频道某节目称：从2007年到现在，天津建起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红勘领世郡，相当于8个天安门广场的面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计。节目记者问一个维修工说：“四十几户，真正住户就一户？”维修工这样答道：“对。那边三百六七十套，常住的可能也就一二十户吧。”另据媒体报道，近几年，海南省超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90％。2010年6月中央财经频道的节目称：内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个可容纳100万人的空城，只是为了满足政府的经济增长目标。 。。 。。
在房地产泡沫中游泳的空置住宅（4）
目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票的大约倍的事实，必然大白于天下，那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里？房价打5折都高了。“剩房”要嫁出去；含水量70％的“灌水猪肉”要卖出去，买方、卖方和政府要达到三赢；唯一的办法就是走降价普及之路。
这样，采取概算的方法，基本能论证6540万套空置住宅的真实性，数据即使有出入，也是10％以内概率的事，不影响大的范围内的真实，符合经济学的推测原理。所以，我为此发表了一篇题为《6540万套空置住宅将引发中国版次贷危机》的博客文章。
据某权威机构调查显示，中国661个城市现有空置房6540万套，可供亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。
中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空置率仅为4％；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居住，也为空置，而且这种空置不仅仅是浪费资源，还隐藏着巨大的金融风险和社会隐患。
某权威机构说，全国空置住宅共有6540万套，在建房有1250万套，相加共有7790万套，如果以每套间3人居住计算，可供亿人口居住。我国城镇人口为亿，假设7790万套的50％投向市场，就可供亿人口使用。7790万套是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表读数为零，且持续6个月以上。
按全国房价4000元/平方米、户均约为70平方米的平均水平来算，全国城市空置住宅总值约为万亿（不包括1250万套在建房），除去两成首付，在银行的房贷余额为万亿，相当于GDP的45％。也就是说，中国因为住房空置而造成的资源浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。
一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投机购买。而楼市炒家用于炒楼的资金，有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下从银行拿的贷款，并且不排除有一部分国际热钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。
很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上相当大的资金用于投机购房上面，他们不愿意付出囤积房产所应支出的税务成本。
由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的问题就是这6540万套空置住宅的解决，这不仅是拷问中国的社会财富的平衡机制能否建立，也是在测度中国经济孕育的风险能否得以化解，中国民生住宅的问题能否得以解决。更重要的是这些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。
从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一个隐患就是这些空置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时，很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒家就会抛售出去，而房价进入下降通道后，很大一部分将转成银行坏账。只是现在不知道数额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。
从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春情况的了解，因当时房价上涨趋势�
