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第166章

重生之网络大亨-第166章

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  孙雨朦紧捏了下于骏的手掌,看到晋婉婷在微笑朝这里看,白皙的脸蛋微微发烫,说道:“阿妤姐和秦雪去后面看那串狮牙手链了,我也要过去,等你谈完正经事,我再找你。”
  “嗯。”于骏抚着她的香肩,看着她走到幕布后,才大步朝陶铸钧走去。
  “没想到你肯拿出四百万来做慈善。”站在陶铸钧身旁的晋婉婷说道。
  “只是想讨美人一笑而已,让陶太太见笑了。”于骏笑道。
  “走吧,咱们到书房里聊聊。”陶铸钧脸上挂着笑容,伸手示意于骏和林子轩先走。
  走出这间超大的娱乐影音室,外头的长桌早就翻上了新的菜色,这种自助餐形式的宴会,本就是要让客人觉得舒适,不时更新的菜色花样,也是留客的意思。
  真要上过第一轮,就由着那里的菜变凉的话,倒显得主人没什么诚意了。
  “总共能抽筹到近千万的善款,勉强能够支撑着渡过下半年。”晋婉婷一坐下就说道。
  晋婉婷主撑的慈善基金总额是在两亿左右,每年的盈利在百分之十,这些都要拿出来做慈善,考虑到慈善基金的运作,光是行政成本就要达到百分之二十左右,大约每年不过一千八百万的能用到实事上。
  而今天的拍卖原只想筹措几百万的慈善经费,谁想竟然达到了快一千万,其中林子轩和孙雨朦的作用极大。正是有了两人的慷慨,才激得之后的拍卖价格节节高升,远超出晋婉婷的估计。
  “先不谈这个吧,真要说,今晚恐怕还是谈不了正事了。”陶铸钧苦笑道。
  晋婉婷白了他一眼,说道:“那就聊聊新鼎泰的事。”
  银海集团的董事长是晋婉婷,总裁是陶铸钧,仁海实业的董事长和总裁都是陶铸钧,晋婉婷虽大多将精力放在慈善事业上,但对整个集团的业务还是知之甚详的,并非一昧的追求着做个富太太就算了。
  别瞧着那些富太太成天逛街购物,花费极大,看着生活极舒坦,而她们心里着实空虚得很,才会出现那样多的包小白脸的事出来。
  实在是太无聊,想找些事做,并不是真的就专注于在性方面了。
  晋婉婷正是有这样的考虑,才会在陶铸钧完全掌控了银海集团后,又回来做董事长,就想给自己找些事来做。
  “新鼎泰的现金流还算不错,毛利润大约在百分之四十左右。”依仗着家族的势力林子轩能省不少的公关费用,这点于骏和他提过,越少跟政府官员有金钱上的瓜葛越好。
  读档前那些纷纷落马的政府官员,由于收受地产商的贿赂而被举报的不在少数,但绝非如此而已。贿赂的风险在于不可控制。
  接受贿赂的官员的仕途走向,个人生活,恩怨纠葛,都不受控制,而一旦要出事,就有可能将过后所做的事全盘的抛出,别瞧着那些部级、厅级的官员在台前怎样的威势十足,真要等到中纪委下来,个个都是软蛋。
  就算林家的人在中央、地方都拥有不小的势力,但又并不是没有对手,真要给对手抓住机会,置于地死的话,而做补救就为时晚已了。
  新鼎泰实业的路走得一直都和一般的地产商不同,算是整个国内企业中的另类,毛利高却完全不是依靠着权钱交易得来的。
  “依我和子轩哥的计算,在银海实业的资金流入后,算上收购仁海实业的股权要支出的款项,还能剩下近五十亿的资金,但这笔资金暂时先不能用在拿地上。”
  于骏的话让陶铸钧愣了下:“为什么?土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗?”
  “依现在新鼎泰的土地储备足够三四年的开发之用,而现在拿地也是相对较好的时机。”
  这更让陶铸钧不明白了:“那为什么不用来拿地?”
  “新鼎泰的发展速度实在太快,现在是该要做内功的时候了,”林子轩接过于骏的话说,“首先,要成立自己的建筑设计院,每个项目高达百分之十至十五的设计成本,是一项极大的开支,在这方面,我打算收购一家澳大利亚的设计公司,预计要花费一亿。”
  澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著,光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。林子轩瞧上的设计公司的规模并不大,整间公司的设计师不到十人,全由华人组成。
  这些都是十余年前在澳大利亚留学后取得当地的居民身份,而在当地创业的人,平均年龄在三十余岁上下,却又极富设计经验。
  现在有意一同回国发展,林子轩就属意将整间公司收购,同时让所有的设计师都成为高级合伙人,分享公司成长的股权红利。
  “这仅是第一步,我还有意收购几家国内的建筑设计所。”林子轩说道,“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五,所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面,这里的总支出大约会超过三亿。”
  支出虽稍嫌多了些,但能提高百分之十的毛利,陶铸钧还能理解,但三亿占五十亿的比例不算多,林子轩依然未有解释为何要停止拿地。
  “新鼎泰暂停拿地的原地在于各地都在酝酿招拍挂规定,已暂时停止了土地交易,预计整个招拍挂的制度将在年末推出,”林子轩说道,“而现在新鼎泰需要做的是尽可能多的开发出。”
  陶铸钧详细的阅读过新鼎泰的发展历程,但仍然愕然道:“要扩大商业物业的比重?”
  
  


 第二百四十七章 中国最大的包租公

  在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中,而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产,相比住宅、商住楼的快速回收成本的作法,做商业物业的运营,显然回收成本的周期要放长,但相对而言,受市场波动的影响就要小,风险要低得多。
  新鼎泰在王子街项目近一年的运营中积累了大量的经验,无论是商铺的租赁,旅游酒店的运营,每年近百分之十的租金回报率,已是极为可喜的了。
  但新鼎泰同样有开发住宅、商住楼的经验,按比例来算,大约五五平分吧。更重要的是,于骏清楚在招拍挂推出后,地价的大幅提升,推高房价在两千年后,抽疯似的上涨。
  要算上周边房价的攀升带来的收益的话,那新鼎泰在三五年后绝对将是国内最大的商业物业运营商,而非单纯的开发商。
  但光从租金回报率就能看出成本的回收周期有多长,在陶铸钧未像于骏一般的先知先觉的情况下,他自然就表现得极为吃惊了。
  “缓慢提高一些比例是早就在年初的规则中提出的事,不做单一的地产开发商,这是新鼎泰的发展宗旨。”林子轩平静的说着,没被陶铸钧的错愕所影响到说话的情绪。
  “新鼎泰拥有风云网络、佑宁超市、裕辉家电三家战略伙伴,在商业物业的运营上又累积了不少的经验,”于骏说道,“而且根据我的判断,大约在三年后,今年开发的所有运营型的地产项目成本就将完全的收回。”
  陶铸钧惊愕的瞧着于骏,要真如他所言,这就意味着运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上,这样的回报率,就算是在全世界都是极为罕见的。
  但林子轩和于骏肯开诚布公的谈,那就意味着已然把银海集团视为大股东了,这还是让陶铸钧的心里很是舒服的。
  “这恐怕不大可能吧?”但他还是犹疑着说道。
  “我倒是愿意相信于骏说的话,”晋婉婷托着咖啡杯说,“土地要是公开拍卖的话,只要是真正具有升值潜力的地块,价格方面一定会大幅的提升,推高地价,不言而喻。而随着中央政府提出要加速城市化建设进程,加快农民进城。外来人口增多,住宅稀缺,也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制,土地交易的价格并不计入国税体系,也不计入地税体系,属于地方政府的额外财政收入,就从地方政府的意愿上说,也完全有推高地价的可能性。三者相加,那国内的土地价格上涨,房屋成交价格的上涨,都是情理之中的事了。只是每年百分之三十三的投资回报率,意味着房价每年至少要涨百分之二十五以上,于骏,你真这样认为?”
  晋婉婷的眼光之精准,更海湾战争中出现的战斧式巡航导弹没多少的差别了,于骏由衷佩服的说:“陶太太说的话完全正确,房价在两千年后确实会翻着跟斗上涨。原因在于地价推升的恶性循环上。”
  这个原因连林子轩都没听说过,就专注的听着于骏在说。
  “首先说地价怎样爬升才快吧,在地方政府有意公开拍卖一块地后,先是有意思想要拿地的开发商递交标书,这里头的价格肯定不同,不需要地方政府的暗示,只要将标书退回,开发商就能领悟到地方政府的意图,何况,参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价,要注意,这个成交价和实际上交割时要支付的价格,可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到,土地的成交价是涨高了。”
  “其次土地价格一高,那建成后的成交价自然也要涨高,有人质疑的话,那开发商肯定要说是土地价格方面的原因,才让房价高涨的。而现在由于国内取消了福利分房,而又由于大批的国企倒闭的倒闭,改制的改制,每年还有上千万的人有购房的硬性需求,几乎实在于卖方市场。就算是房价高涨,那真要买房的人还是无能为力。”
  “然后就进入第二轮的推涨阶段,地方政府拿出比上一回更好的地段,或者差不多的地段出来拍卖,开发商又过来竞拍,中间可能有经过上一次拍卖的开发商。这样的情况下,新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜,那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏,只要每年玩上两三次,那二级市场的成交价格就可想而知了。”
  “而为了能让政府机关的公务员能买得起房,政府会出面自建立所谓的商品房,再以低于市价一半,或者三分之一的价格卖给公务员。要注意,由于政府在卖地的时候拿了大量的额外收入,除去平常的投资建设的话,这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来发放,依我所见,公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房,如此再三,房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”
  终究还是对内地的情况不了解,于骏一番话说得陶铸钧和晋婉婷目瞪口呆。
  “政府不需要公布每年的财政收支状况吗?”晋婉婷问道。
  “那是特区政府才会做的事,收多少税,拿这些税去做什么,完全是地方政府自说自话,谁都不知道具体里面是怎样做的。”于骏想起读档前网上汹涌的民怨,苦笑了下。
  林子轩皱眉道:“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房,房价就算上涨,速度也不会像你说的一样吧?”
  “上有政策下有对策,保障性住房的比例一定会远小于国家规定,要是每座城市都一样的话,那法不则众,拿他们能怎样?就算盖了保障性住房,全给公务员住,又有什么用?”于骏晒然一笑道,“但房价上涨,对新鼎泰的发展是件事好。”
  一席话说得在场的人心里都堵得慌,于骏瞧着林子轩闷闷不乐就说:“你还想去做大善人不成,要是岭西到时你瞧不过眼,就去盖些保障性住房好了,其它的地方你管得到吗?”
  于骏没有让新鼎泰承担平抑房价的角色的意思,这件事就算拿出几千亿来都做不到,那是完全跟地方政府在作对,于骏还没傻到那种地步。
  “这钱赚得才叫闹心了。”林子轩叹道。
  “所以才让你做商业物业,新鼎泰增加商业物业方面的投入,逐步减少在住宅地产上的投入,那你赚钱是不是也赚得安心一些?”于骏笑道。
  林子轩还算是有良心的人,晋婉婷光瞧她那对非洲人都那样关心的劲头,也非是铁石心肠的人。
  “五年十年后做个中国最大的地主不好吗?拿香港话说,那就是包租公。”
  话说得陶铸钧都笑了起来:“真要做商业物业也不错,银海集团在港口建设上也积累了丰富的运营管理经验,手头下也有一批建筑方面的管理人员。”
  要说陶铸钧、晋婉婷有意参股新鼎泰仅是为了从仁海实业的实海中脱身,那就实在太小瞧了二人的商业眼光了。
  银海集团不单是做航运起家的,在晋家姐弟三人分家前,银海就一直是和记平原港口建设的承包商,之后虽因分财产的事起了龌龊,但商业上的合作一直未间断。
  商业物业建设和港口建设虽有不同,

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