家有妙招(珍藏版)-第11章
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（3）杀价原理。①暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。②拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。③合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。④欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
购买二手房的注意事项
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购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户形是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大形家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
巧选“二手房”四大妙招
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
（1）查明产权状况。“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
（2）看清房屋结构。“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
（3）考察环境和配套。旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
（4）了解物业管理状况。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
辨别产权证真假妙招
随着人民生活水平不断提高，房产的买卖、租赁活动越来越频繁，在此类活动中，房产证作为房屋所有权的合法依据所起的作用也越来越重要，精品家园房地产经纪有限责任公司在日常从事二手房交易和房产租赁过程中，遇到过少数不法分子利用假的房产证行骗的事情，在此，也向广大消费者提个醒，在今后房产活动中，注意识别真伪，保护自己的合法权益，不给骗子们可乘之机。
（1）封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制，第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制，全部为金黄｜色。
（2）建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，北京市统一建房注册号为11001。
（3）团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰。
（4）水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印。
（5）发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰、干净，印色均匀，北京市发证机关为北京市国土资源和房屋管理局。
（6）用纸：浅粉色印钞纸。
（7）花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰、细腻。
（8）填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。
（9）编号：在封底“注意事项”右下角：有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。
以上特点为新房屋产权证所具备的。而假的一般为用纸粗糙，花纹、团花线条粗细不一，印刷不清，而证章多为私刻，大小不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您对交易方手中《房屋产权证》有疑虑，可到房产所在区、县房屋土地管理局核查、鉴定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。
住房环境选择妙招
（1）选房看环境，包括小环境和大环境；小环境主要是指楼群小区环境，如是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。
（2）配套设施包括便民商店、运动场地、健身房等；高级些的则有网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。
（3）周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有集贸市场、商业区。
（4）考察住房周围有无污染源，比如不能靠近有烟囱的工厂，不能紧邻嘈杂的交通主干道等。
二、家居装修布置妙招
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挑选装修公司之妙招
家庭装饰装修属于一种特殊的行业，消费者因为难以成为专业人员，所以在与装饰公司洽谈时，必须特别注意，才能既省事，又提高装修质量。
（1）认定装饰公司的资格。首先，装饰公司必须有进行工程施工的资格。消费者除了要检查营业执照、资质证明之外，对公司有无正规的办公地点，是否能出具合格的票据等，都需要仔细考察。同时，还要考察公司已做过的工程，以此评价设计和施工水平。
（2）与装饰公司初步接洽。目前装饰公司的报价方式有两种：一是消费者报出想投入多少钱，由装饰公司结合要求进行设计和报价；二是提出居室装修的具体要求，由装饰公司报出实现要求需要花多少钱。在与装饰公司接触时，最好不将自己准备花多少钱，想达到什么样的效果，交代给装饰公司。如果装饰公司同意承接您的家装工程，才进入具体的设计、报价和协商阶段。
（3）确认设计和审定报价。装饰公司了解客户具体要求，进行实地测量后，会交付设计图及详尽的报价单，上面列有具体的用料和施工量。拿到这份材料后首先要看设计是否符合自己的要求，可以请设计师解释设计方案，在确认了设计方案之后，还要仔细考察报价单中每一单项的价格和用量是否合理。
（4）堵住装修合同书中漏洞。在认可了报价之后，正规的装饰公司还要与客户签订一份施工合同书。注意合同中必须写明装修的具体要求和完工日期；必须注明使用装饰材料的具体品牌或形号，防止以次充好；有关保修的条文必不可少，而且要分清责任。
（5）聘请专业监理公司。为了保证施工质量，消费者可聘请监理公司，装饰工程可使用招投标，用监理的专业知识约束装饰企业的行为。
居室装修中配色板的制作妙招
（1）在选择与购买装修材料之前，最好制作一块配色样板，在配色板上可以看出各种装修材料的颜色相互是否协调，综合起来能否达到预期的装饰效果。
（2）色板的制作方法是：取一张40×30厘米的白色硬纸板，然后将选好的各种材料样品剪下一块贴在上面；在剪贴时，各种材料的大小最好接近其实际使用时的比例，并且应首先确定大面积的色块，如墙纸、地面和家具的色彩，若一时找不到这些材料的样品，可以用相同颜色的彩色纸张或布料代替，各种颜色的纸片或布片要尽可能多准备一些，以保证在制作色板时有充分的比较和选择余地。
铺地毯有讲究
（1）根据材料的门幅、房间的形状、家具的摆设位置等进行一番类似量体裁衣式的设计。其原则是剪裁次数最少，用料面积最大。计量无误后，买回地毯。
（2）铺设前把房间地面清扫干净，并仔细检查清除铁钉等凸起物充分干燥后待用。
（3）铺设时，可先从进门处或较大的空地处开始，即使材料不够，也可使接缝处不暴露在主要视域之内。将地毯的一边用沉重的家具压住或用脚踏紧，即可顺势铺设。
（4）铺设地毯，一般是先铺后裁。即把地毯铺到墙角后再裁剪开，以避免计算误差或房间地面开头不规则而引起的裁剪失误。随着温度的变化，材料会产生热胀冷缩的现象，所以到墙角处应多留1～2厘米。
（5）铺第二块时，要对准图案，裁剪时要拉平地毯。
（6）塑料地毯一般不用黏结剂。如果交接处凹起可用万能胶略加固定。化纤地毯交接处可在下面贴一条防水胶带纸。
（7）接缝处应尽量与主要行走方向成平行状，以免起翘绊脚。
家居装修不要忘安全
（1）家装安全从电入手。谈到家装安全，我们应该从电入手。家庭使用的电气产品、材料必须是符合现行技术标准的合格产品，电气施工人员应持证上岗。也就是说装修前，您应请有操作证的电工检查一下居室里所有的电路。由于现代家庭大功率的电器较多，如果使用导电性能差的铝线或直径小于毫米的铜线，容易导致电线发热，接头松动，甚至引发火灾。因此，在《北京市家庭装饰工程质量验收规定》试行本中明确指出：电气布线应采用暗管铺设，导线在管内不应有结头和扭结，吊顶内不允许有明露导线，严禁将电线直接埋入抹灰层内。且凡是带插销的线路，都换民用直径毫米的铜线。
如果您选择的是正规装饰公司，一般都能按照行业标准来施工，在墙体内剔槽、凿洞、穿管、布线。正规且安全的电路工程应该是插头座安装牢固，位置正确�
