超级地产大亨-第75章
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现在江州起了好头，估计到明年年后，沪东市应该会开始进行第一块土地拍卖。不过为了以防万一，秦然还是决定国庆后找人到沪东市看看其他当地公司手头上有无合适的地块转让。要是价格可以接受，那秦然就马上买下正式进军沪东市这个重镇。
第三个问题，要不要准备在国内买壳上市？
1998年开始，国内许多上市公司经营困难，尤其是一些夕阳产业如纺织、零售、农业加工等公司陷入困境，面临连年亏损。国内股票市场每年上市名额有限，都会优先照顾国字头企业，江南地产想几年内申请IPO几乎不可能。要是可以买到合适的壳，就可以实现曲线上市的目的。买壳上市就是指非上市公司通过购买某家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，之后注入自己有关业务及资产，实现间接上市。不过从98年开始，许多有实力的公司都想到了这招，一个干净的壳资源已经从7000万炒到了1。2亿。问题在于，你花钱收购这个公司的股权，有很大失败的几率，可能最后还是无法实现融资目的。到时前期投入的巨额资金不但成了流水，还有可能背上沉重的包袱。
不过一旦买壳上市成功，对秦然的诱惑力还是很大的。可以配股融资，利用股民的钱来拿地发展，不用付任何利息，就算亏了也不会被追究责任。想了想，国内的股民真是可怜，股市完全被上市公司当作取款机了。
看来买壳上市也得提上议事日程，要寻找专门的人才负责，而且还要下手够快，不然以后成本会翻番还不一定有好的壳资源。寻找集团的CFO的工作也迫在眉睫，需要他专门负责上市的事宜。这样的人才需要到国际性大投行来寻找。
第四个问题，要不要成立旅游公司？
秦然预想中的旅游公司，不但只是旅行社，还会有酒店业务。迪加金龟岛已经在开发，既然已打定主意要以中国人为主要客源，那么成立自己的旅游社就迫在眉睫。不单在国内需要和其他旅行社合作寻找客源，还要在迪加建立基地接待远道而来的中国游客。到时商业地产的江南广场，肯定会包含有酒店，将来酒店业务准备全部划入旅游公司。既然是地产帝国，那么今后大行其道的连锁快捷酒店，秦然当然会插上一脚。在国内每一个县市，都能见到江南集团的酒店标志，是秦然的理想之一。
这样的话，成立旅游公司也是明年需要办妥的事情。不出意外的话，明年夏天金龟岛就可以正式对外营业了。
想通了上述四大战略问题，秦然又将面对战术性难题。
江州接下来发展的重点是哪里？作为江南地产的老巢，江州下一步运作也很关键。秦然已经在心里确定了目标之一，就是B2地块的西子湾三期要在元旦时公开发售。当然发售时肯定不是现房，不过楼盘主体应该已经完工。三期2328套商品房，均价4000元/平，将会给公司带来丰厚的利润。目标之二就是准备开发A1地块，打造国内最顶尖的豪宅。一是回笼资金，二是进一步提升江南地产的地位。A1地块国庆后就要招标设计方案，然后元旦左右就要动工，因为面积不大，1999年五一假期时就可以全部竣工亮相向全世界推荐。
至于汶州、宁博的首个楼盘，因为开工时间差不多，秦然决定把它们定在1999年农历新年期间开盘。过年时，外出经商从政的人都回家团聚，又有假期是一个很合适的开盘时间。江州作为首府，对省内的汶州、宁博具有辐射影响力，西子湾一期的成功已经树立了江南地产的良好形象，过年时开盘热卖秦然估计问题不大。汶州接下来将会开始25万平的大型小区开发，这将会是分公司经理陈浩在明年的工作重点。
让秦然比较担心的是宁博旧城改造拆迁问题，江南地产已经打了1000万款项到当地政府，由他们负责前期拆迁工作。但据当地员工传来的消息，进展十分缓慢，许多原住民都不愿意搬迁，要求原地安置。现在对旧城改造的设计方案还没有出来，所以对居民的安置方案也迟迟不能定下，国庆后秦然要抽出精力来解决这方面的问题。因为按照计划，宁博的第二个项目就是32万平的旧城改造。
此外，还有就是要继续储备土地的问题，虽然江南地产在三个城市都有项目动工，但储备量明显不足，仅够一年的开发量。所以还要继续准备资金拿地，滚动循环发展，在当地深耕细作下去。
明确了战略战术的问题，又到秦然的幸福时刻，既然西子湾二期已经售罄，那么他开始盘点一下二期项目的收益情况。
成本方面，土地款花了2。78亿，设计费3600万，前期投入8300万，这里一共是3。97亿。然后进入施工售卖阶段，主体施工费6。3亿，景观施工费8800万，公司运营和营销费用3500万，融资利息费用9000万，这里又是8。43亿。两大项合计加一起成本达到了12。4亿元。
收入方面，内销时卖出2546套挣了11。5亿，正式开盘当天剩下的1489套又卖了7。38亿，加上4200个车位估算收入的1亿，再算上没有发售的1。8万平商业地产面积作价0。9亿，整体收入达到了20。78亿。
扣除预提的税费2。5亿，西子湾二期江南地产挣了约5。88亿，利润率达到了28％，是一期的两倍收益。原因主要在于一是提前低价拿到了土地，二是容积率变大能提供更多的房源，三是快速复制资金压力小还赶上好时机开盘即售罄。
果然有了第一桶金，再赚取第二桶的时候就方便多了。资本为王，高投入高收益，秦然的西子湾项目实在堪称地产界国内一流的操盘典范。
对照丰厚的收益，就不难理解秦然对属下的大方。高薪和高福利，只占到秦然高额收益的一小部分。待遇留人、感情留人、发展留人，是他一向以来对人才的策略。他记得很清楚，在上一时空就有一位房地产大老板是因为某个项目帮公司挣了好几亿，结果年薪却不足20万，想争取高薪不得最后怒辞下海创出了一大片天地。
在秦然的战略中，集团公司要进入各方面相关领域，单靠他一个人肯定是不行的。所以他需要的是专业化的团队帮忙打理，找到合适的人才并配给其相应的待遇，秦然相信这样做的话凝聚人心、汇集人才便不在话下。
既然华人李首富能给到属下上亿的年薪，创造出“打工皇帝”，那么秦然相信自己也会有这样的胸襟，打造出内地的“打工皇帝”！
第九十四章曲线改革
国庆假期后，秦然刚到教学楼下，就发现学校公告栏下围满了一大堆人，大家都在对校学生会的公示议论纷纷。
“以后校学生会主席，连同其他学生会主要干部全都直举，校内学生一人一票制通过公开竞选上台。”
一名男生对着告示念道。
“哇，以前都是学生代表投票，现在直接变成一人一票，这是打算搞校内民主吗？”
另一名男生回应。
“重新更换校服，并且校服由全体学生投票选出，得票最多者胜出。是不是说以后我们可以自己选择校服板式，不再是现在难看的宽大运动服。就是说有可能穿上漫画中漂亮的水手服？”
“我比较喜欢英伦风的校服，不喜欢日本款式。”
这是两名女生之间的对话。
“解禁社团，允许学生们组建兴趣社团，丰富大家的课余活动。”
“据说十年前学校还是有社团的，后来因政－治风波一刀切被废止了。看不出这届学生会还挺有魄力，居然一下子推出三项重磅性的公示。”
……
王雅萱就任校学生会主席后，一上来就烧了三把旺火，这些激烈的举动自然引起了一些老师们反感。
“校长，这也太不像话了吧？没经过我同意就擅自向全校学生公示这些提案，会出乱子的！”
年轻的校团委书记蓝玥正在校长办公室内投诉。
“小蓝，年轻人总有自己的想法，勇于改革进取值得鼓励！他们就知道你肯定反对，所以找到了我，是我同意他们这样干的。学生会是学生自治的组织，反映学生心声代表学生说话很正常，只要我们把握好大方向出不了事。”
郑立国很平静地笑着对年轻的女团委书记回答。
“什么，是您同意的！唉……问题是贸然公示，到时出了问题怎么办？”
蓝玥听说是校长同意的，一下有些失神随口问道。
“这些年学生工作模式僵化，越来越把学生当考试工具培养，和我们名校的地位不相符合。正好这一届学生会有冲劲，就放手让他们干，有我们看着不会出什么问题。现在只是公示阶段，到底要不要实行还得看学生投票的结果。要是大家都支持，说明是民心所向大势所趋。”
从校长办公室出来，蓝玥有些懊恼，她是刚从市团委借调过来接手，没想到一来就遇到了校学生会不肯听话的情况。这三项提案其实早就放在蓝玥的案头，但她一直扣住不发，只是吩咐学生干部们先全力筹备好校运动会和晚会。没想到假期一回来，校学生会就把提案公示了出去。
事情一旦公开，再想扑灭就不可能了。想不到看上去优雅端庄的王雅萱，居然有如此手段，自己有些小瞧了这个高中女生。蓝玥从大学开始就一直从事团委工作，毕业后直接进了江州团委。工作了两年后，托关系调到江州一中挂了团委书记一职，曲线把干部级别提了上去。在她眼里，校学生会理所当然是自己的下级，只要听话做好本分工作就行。现在一来就是三项石破天惊的提案，让身为老团干的蓝玥感觉很不习惯。
“主席，我们的计划成功了。蓝书记刚从校长室出来，直接回了团委办公室，看她一脸懊恼样子应该无法阻止我们的行动。”
负责打探消息的校学生会一名男生回来汇报道。
这一次的先斩后奏，十分惊险，直属领导不同意。王雅萱绕过了她，直接找到学校最高决策者拍板同意，利用权威和舆论一起来推进她的改革计划。
“傀儡或者是老师的传话筒，这是大家一贯来对我们的看法。当初我竞选时就说过，要改组学生会，使其成为真正代表学生说话的地方。既然我们在这个位置，总要做点什么才对得起同学们的信任。”
王雅萱充满自信地回答道。
原本以为校团委书记蓝玥会把自己叫去训一顿，王雅萱已经在心里想好了对策，没想到这事并没有发生。平静的海面下总是会有漩涡，看来距离两人下一次的正面交锋为期不远了。
秦然站在教室走廊上休息，正把视线锁定在天上飞着的一只麻雀，跟着它放空心情。
“要是人能像鸟一样在空中自由自在飞翔就好了。”
一个熟悉的女声在秦然耳边响起，旁边飘来淡淡的幽香，这个味道他很熟悉不用看就知道是谁。
“飞久了，终究是要选择一个地方落脚。人和鸟一样，都会面临抉择并承担由此引发的后果。干得不错，看来不当班长只当主席确实可以一心一用，一往直前。”
稍微转头，秦然笑着对身边的女生说道。
“再不疯狂，我们就老了！”
王雅萱没有理会秦然，轮到她的目光追着刚才那只麻雀在飞。
“你比我想象中要更有勇气！要是直选，我肯定投你一票。”
秦然也把眼神重新聚焦在那只逐渐飞远的麻雀身上。
“其实我小学时就讨厌千篇一律的运动服，现在终于有机会替换掉它。为了圆小时的梦想，我可不会轻易放弃。”
旁边男生经过一年来的接触，王雅萱知道他是一个可以信赖的人，所以她把心中的小秘密说了出来。
“我也同样讨厌，经常早上拿起宽大的校服上学意愿就减少了一大半。希望照毕业相时，我可以换身帅气的衣服不留遗憾。”
天空的麻雀终于消失在两人视野之外。
“记得到时一起合影一张。”
留下这句话，王雅萱小步离开走回了教室。
谢信宏在晚会上的小提琴独奏，让他迅速火遍了一中校园。许多女生都在打探他的消息：转学生，家里给学校捐了一栋楼，长得帅还多才多艺，简直就是小说中理想的男主角。于是一班的走廊上，又多了许多探头探脑的女生。一夜之间那些女生仿佛丢掉了矜持，情书、礼物堆满了他的书桌，有时在窗外大喊谢信宏的名字，只求他能抬头张望一眼。如同明星一般，谢信宏在学校受到热捧。不过谢信宏对此却并不在意，他常找机会来到王雅萱座位旁，和自己的青梅竹马聊天。
“想不到大陆的女生也这样热情，和我在美国时了解的情况完全不同。”
“这不正是你所期望的情况，高调亮相的必然。”
王雅萱一边摘抄笔记，一边淡淡地回答。
“我只是稍微展示了一下实力，保证自己避免不必要的麻烦。似乎大家都不了解你家里真实情况，要是知道估计窗外又会多出不少疯
