超级地产大亨-第11章
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“我老家亲戚来，他到江州找工作。由于人生地不熟，我只好带着他去。后来知道他一天没吃过饭，我又带他吃了一顿。结果就弄到现在才回来。”
李德盛老兄，这次确实有你的因素，你就当当我的挡箭牌吧，秦然边说边在心里道。
看秦然眼神不像是说谎，尽管有些夸张，但王雅萱还是选择愿意相信他。秦然确实没说谎，他说的也是事实，不过是从另一个角度出发而已。
“等会补个假条给我。”
王雅萱尽心尽责，向秦然下达了命令。班主任不在，王雅萱就是替代管理者。
得知华侨贾富浩入住了江州五星级酒店后，市长黄伟国特地在江州宾馆回请了他。
次日，贾福浩正式和江州市政府签订了土地出让协议，并把五百万定金打到了市政府指定帐号。
在和黄伟国交谈时，贾福浩透露了资金调集方面一时有些困难，希望能分批缴纳土地出让金。市长黄伟国答应了他的这个要求，并主动召集项目开发时涉及的主要部门，开了一个协调会。在会上，黄伟国把这个项目作为市政府重点督办工程，要求各部门密切配合。周志东作为项目方总经理出席了这个会议，他今后不免要和这些利益部门打交道。
看到了贾福浩正式和江州市政府签约的电视新闻，陆有财等人心中大定，他很快将剩下的两千万也打了过来。
公司在周志东和李德盛的奔走下，很快以“宏鑫房地产公司”名义成立，注册资本一千万人民币。
剩下公司员工由周志东筛选简历列出候选人，最后经秦然面试决定，很快9名新聘员工就正式上岗。其中前期1人，财务部2人，工程5人，司机1人。招聘的人员有一个共同特点就是年轻，平均年龄仅24岁。年轻意味着可塑性高，一些行业中杂七杂八的坏规矩在他们身上没有定型。
有好几个应聘者技术很不错，但人品不怎么样的人，被秦然一票否决。
小楼经过简单装修，采购了大批办公设备，简陋的招牌也已更换，一个低调气派的地产公司正式诞生。
还购买了三部小车，两辆桑塔纳一部皮卡。一辆桑塔纳归周志东使用，另一辆公司日常使用，而皮卡就归工程部。
“公司将对吃回扣贪污等违法行为实现零容忍，发现一起查处一起，证实的话马上卷包裹走人，情节严重将移交司法机关。你们的年薪比江州同行业要高出50％，这话我绝对不是信口开河，你们可以任意找人去打听。多出来的50％工资已是计算过按行业潜规则拿回扣后的收入，只多不少。高薪养廉，制度管人。这是我们公司的标准之一。”
秦然在第一次全体员工大会上，就为今后公司人力资源发展定下了基调。透明、规范、平等就是秦然的治理公司的要求。
底下员工都是经秦然面试进来的，都知道他才是公司的大老板，因此都认认真真听他训话。
秦然为了显得老成，尽量隐去身上的学生气，凡是到公司或处理公事时，都会穿上正装，戴上一副黑框的平光眼镜，与上学时的模样大相径庭。就算是同班同学在大街上碰见，都不会想到他是那位在班上独来独往坐在最后一排的男生。
“公司二十万元以上的项目采购一律实行招标，每半年实行一次项目审计考核。招标评判由公司各相关部门统一参与，禁止一人决定作风……”
秦然对公司成本控制非常看重，以上是和他周志东结合万建公司现有的制度进一步发展讨论后指定的。
今天秦然不同于面试时温文尔雅，展现出了强硬而又异常专业的一面，让在座的员工都有一种老板不容易忽悠对付的感觉。员工们私底下也在讨论，到底看上去异常年轻的老板年龄多大？
“永远十八岁！”
秦然的这个回答终止了这个问题的发酵。
幸好秦然长得比较老相，加上熟练专业的知识筹备，以及不凡的见识和得体的谈吐，所以他不到十七岁的真实年龄几乎无人知道。而明白原由的陆浩和李德盛都被秦然下达了绝对封口令。
项目已正式上报市计委，标志这个15万平方米项目开始进入实施阶段。
在秦然建议下，宏鑫公司联合旅行社组织了一次公务考察活动。把项目开发要涉及到的计委、建设、园林、水电、交通、银行等部门主要领导组织起来，以学习先进地区经验为名，到欧洲进行为期一周的考察。这次活动主要由分管副市长邓洪带队，周志东、李德盛作为宏鑫公司代表陪同。考察是假，旅游是实。
在飞机上就有官员戏称，他们出来一周，江州的政府运作起码暂停一周。因为房地产开发实在是涉及的部门太多，现在有免费到欧洲考察旅游机会，那些部门的头头当然不会错过。新马泰常去，但到欧洲游许多人还是第一次，毕竟在1997年公费旅游还不普及。于是几乎江州所有部门的主要领导都跟团出发了。
一行45人浩浩荡荡在欧洲主要国家考察了七天，吃住行、礼物等都是周志东负责买单。尽管心疼，但出发前秦然那句“眼闭嘴严勤买单”他还是坚决贯彻下来。官员们一分钱没花，回程时反而个个都大包小包满载而归。
花了那么多钱，唯一的好处是各个部门官员们都和周志东、李德盛两人称兄道弟。这笔公关费用省不得，秦然心里有数。和政府部门关系好，赚的比出去的要多得多。
果然，在此后项目报建时，各部门都一路绿灯，甚至还有出主意替宏鑫公司逃避法规监管。
《建设用地规划许可证》率先批复下来，但更重要的《国有土地使用证》却没批下来。和银行那边已经谈妥，工行、建行都同意给予先期开发贷款，但必须得有《国有土地使用证》。
此次土地出让涉及15万平方米，出让金达到1亿多。但现在宏鑫公司仅支付了500万定金，还不到零头，所以国土局不敢发证。
秦然手上仅有两千来万现金，就算全部填下去也不够三成。更何况勘探、设计、三通一平等至少也需要两千万。政府部门没有欠款一说，不给钱就绝对不会动工。所以秦然的两千万断然不会投入到出让金中。
1997年全国房地产开发管理还不严，秦然还有空子可钻。他打算说服政府部门先批证，再拿证去银行抵押，拿到土地抵押贷款，最后把贷款当出让金缴纳。左手出右手进，政府的钱只是循环了一圈。秦然一分钱不出，空手套白狼，就取得了15万平方米的土地。
要说服政府部门先批证，那就要说服政府部门话事的人。江州市市长黄伟国就是秦然公关的目标。
秦然以汇报工作为名亲自到黄伟国办公室。
开阔的视野，宽敞的空间，书桌背后的书柜堆满了各种书籍。
黄伟国带着眼镜，正在上面批复政务文件。
秦然今天是来汇报的，所以秘书带他进来后就退出去，只剩下秦然一人坐在沙发等待。今天秦然还是照例还是戴着黑框眼镜，穿上正装，努力让自己显得更成熟干练一些。
放下笔，脱掉眼镜，黄伟国捂着手走到沙发前。
“市长好，我叫小秦，今天由我来向您汇报工作。”
见市长过来，秦然主动站起来自我介绍。
“哦，我还以为会是小周过来呢。谈谈你们项目的情况吧？”
黄伟国坐在主座上，直接切入正题道。
“项目已进入前期规划阶段，现在想请市政府配合共同申请国家小康示范小区的试点。小康示范小区是国家重大科技产业工程项目和国家‘九五’重点科技攻关项目，申请的条件很苛刻，一定需要地方政府的配合。”
听到带有国家打头的工程项目，黄伟国心中一动，如果是真，那么这就是政绩。
他赶紧把秘书叫了进来，然后把国家小康示范小区的名字一说，让他马上去找相关材料来汇报。
很快秘书拿进一份由建设部、科技部联合刚下发的文件，上面印有国家小康示范小区的详细介绍。
第一批全国只有20个试点，而且要求在建设过程中大量使用新材料，并且对一些硬件施设有强制规定。例如在房型分布上也要求科学合理规划，还要求搭配建设幼儿园、小学等。
全国目前国家认定的大中城市有70个，现在只有20个城市能够拿到试点。政绩是什么，就是资源稀缺性。同等条件下，我有你无，这就是政绩。
“依照这样的标准，你们公司成本至少要多三分之一吧？”
黄伟国边看资料边询问。
“对，但我们认为这是值得的。因为通过这个项目，我们可以打造品牌，并且培养一大批人才。只要政府方面支持，那么就算亏钱我们也一样做下去。”
秦然确实对这个试点势在必得，因为这其中好处太多了。
“听说你们在办理《国有土地使用证》时遇到了一些麻烦？”
“是的，银行方面要求有《国有土地使用证》才肯贷款给我们。而且如果过段时间才拿到使用证的话，估计申请国家小康示范小区的试点就来不及了。现在亚洲金融危机，所以集团资金调配上有一些困难，希望政府能协调一下。先发证，等贷款一到就我们就马上支付80％的出让金。”
听到秦然这话，黄伟国在心里权衡，国家小康示范小区试点这个诱惑很大。他正准备提出经营城市的方针，如果能拿到这个试点对他很有益处。先发证有违规操作嫌疑，但发了证贷款还是马上回到政府手中。在银行监督下，不用担心资金流失。而且这个招商引资项目是自己主导负责，不知不觉中，自己和这个项目的成败绑在了一起。想通了关节，黄伟国在心里有了定论。“你们宏鑫公司能在这时来江州大力投资，是我们江州的好朋友。国家小康示范小区的申请，我希望你们抓紧办，力争今后打造出江州的招牌小区。”
听了黄市长的话，秦然知道今天目的已成，鞠了一躬就大跨步离开了市长办公室。
第十四章设计单位
“这个示范小区看上去很好，也很朝前。但如果照规定要求去做的话，按目前江州房价2900元/平的价格，我们很有可能亏本。”
周志东作为公司总经理，他觉得有责任提出自己的看法。
“是的。按目前江州的市场行情，人们对购买新房的需求不多。我们很有可能到时积压一批房源在手上，发生资金周转困难的情况。”
财务经理龚慧芸依据自己多年行业经验也赞同周志东的看法。
陈浩、李德盛两人则沉默不语，他们不开口就是表明了内心不赞同。他们并不想正面和秦然唱反调。
秦然在公司召开的内部管理层会议上，把“国家小康示范小区”的资料分发下去。对众人的反应他早有意料。
“你们能勇于提出自己的观点我很欣慰，因为我说过我们公司是要按规范、透明、平等的氛围操作。下面我就来说说为何要申请试点的原因。一是大家最关心的成本计算回收问题。我注意到一点就是大家都是以现在情况来预估一年后的市场。既然大家认为2900元/平我们可能亏本，为何我们就不能把房子卖到3200或者3500呢？二是我们要明白的目标受众倒地是谁？什么人有钱，什么人的钱最容易赚？普通家庭对100元差价可能要犹豫半天，但富裕家庭更在意的居住环境，而不是几百元的差价。我们就是要造让有钱人觉得买得值、愿意住的房子。而‘国家小康示范小区’就能提供这样的范本。”
秦然说到此，顿了一会，把目光从四人脸上一一扫过。
“三是我们既然提出了要三年内成为江州最好的房地产公司，那么目标要靠什么去实现呢？无论是本地的领头羊江城、置业，还是过江龙万建、中洋，我们都没有资本和他们抗争。我提出三年目标不是随便说说，而是必须实现的。因为我们公司的目光绝不会仅在江州一城，而是着眼于广袤的960万平方公里土地。既然无法立刻做大，那么我们就另辟途径，我们先做好，先做样板，争取一鸣惊人。如果江州人一提起买房子就想到我们公司，那就说明我们的品牌做好了。第四我们是一个新公司，我们要学习的东西很多。现在有‘国家小康示范小区’的先进标准，那我们就按这标准来打造我们公司的标准。现学现用，边学边总结，利用这个试点来操练我们的队伍，打造我们的管理体系。二十一世纪什么最重要？人才！未来竞争就是人才的竞争。”
拿起水杯喝了一小口，秦然给众人一点喘气思考时间。
“第五是项目无形的资产。整个试点全国仅有20个，而江州也只会有1个。大家不但要算经济账，还要会算政治帐。国家级重点项目，如果落在我们公司，那么市政府那边会怎么看？到时我们的工作会减少多少不必要的麻烦？更何况我们新成立的公司默默无名，一旦套上了国字头的称号，那么信誉就会在无形间建立起来。兄弟们�
