重生大亨崛起-第231章
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皮的土地使用性质，只比徐志目前所谈的3亿港元多9000万港元。
到了85年初，中英谈判结束，香江前途被定了下来，房价开始稳步回升，李嘉成立刻安排了修建黄埔花园的围村项目。
黄埔花园一共包括760万尺（76万平米）的住宅以及190万尺（19万平方米）的商场，整个项目从1985年开始，至1989年结束，出售的过程中，香江房地产刚刚回暖，房价大幅度上涨，整个项目的溢价非常之高。
黄埔花园的土地为自己持有，只支付了3。9亿港元的改地费，而整个项目的建筑费用为40亿港元，而后面的四年，总收入高达90亿港元，只是拼住宅，就轻轻松松的赚到了50亿，同时还白得一个170尺的商场。
这个利润在当时的香江，可以说是最赚钱的商业案例，不过徐志却看不上眼。
80年代末的房价虽然不低，但比起90年代的逆天，差距还是非常大的，要知道，香江的房价，从91…97年，就上升了4倍，租金也是大幅度上涨，任何在80年代以当时市场价格购买的房产，经过90～97年，只靠上涨的租金就足以收回成本。
历史上的李嘉成做住宅是因为要将资产流动起来，而这一点住宅项目极为合适。
但目前的和黄并不需要急着将旗下的土地套现成现金，反而，资金多的花不掉的时候，投资物业才是硬道理。而目前的香江市场上，也很难投入百亿港元购买物业，那么，在自家土地上，大规模兴建就成了最佳选择。
因此，有计划的兴建一个大型的商业综合体，就是目前和黄的最终计划，涉及一家大型商场、数十栋用于出租的写字楼、数栋高级公寓以及酒店等等。
后世李嘉成的黄埔花园，总建筑面积只有950万尺，那是因为香江的法律，对住宅的限制较多，容积率不可能无限的上升上去。
但商业写字楼的要求则低上很多，因此，同样面积大小的土地，建住宅和建写字楼的比，面积要差上很多。
因此，徐志打算将整片土地，建成容积率为10的大型写字楼群。
至于这里将来有没有人前来出租，徐志丝毫不担心，第一，则是美的及长兴总部公司的迁入，必然能够带来大量的收入稳定的人群，第二，中英谈判之后，香江的地产价格暴涨，租金也会倒逼着大量企业离开中环等地，而现在，和黄会在红矗急负米愎簧桃蹬涮祝晕庖徊糠秩禾濉�
“既然董事长这么说了，我先去做一份市场调查，等到结果出来后，我们再商讨细节问题。”马士民心中也暗中分析起来，虽然这个项目会耗费大量的资金，但也不会要一次性投入，而是分期建设，这样一来，和黄也能同时进行这么多的大型项目。
“好，那你先去安排前期的土地平整，再让设计师们按照我的数据，设计出楼盘样式吧。”徐志也知道这种项目可不是大型住宅小区，毕竟要自己公司长期持有，不可能是一蹴而就的，光是前期的招标恐怕就需要几个月时间，急也急不来，按部就班的按程序即可。
第431章 四大投资
马士民领命走后，徐志也快速计算起来，和黄手中的现金高达150亿港元，这么大的资金，即使同时进行七号泊位码头及黄埔广场项目也绰绰有余，毕竟项目再多，哪怕是过百亿的投资，其中大部分也都会利用银行资金，而且投入也是分批投入，整个项目会被分割成第一期、第二期等等。
这两个项目都是包赚不赔，码头自不用多说，进入90年代后，香江码头在一段时间内一直都是全球最大的码头，直到内地21世纪崛起后，上沪的杭州湾码头以及宁波舟山码头的吞吐量才超过了葵涌码头，但香江码头的生意并没有萎缩，反而越来越好，码头的集装箱吞吐量一直处于上升状态，只不过增加的幅度比不上内地罢了。
而徐志苦心为和黄准备的这个黄埔广场项目，更是一颗超级的摇钱树，虽然投资可能需要150～200亿港元，但如果建成了总面积2000万尺（200万平米）的CBD商业群，那么其中的收益足以堪比印钞机。
在后世的21世纪，红矗男醋致シ考鄹叽�1。5万港元一尺（差不多15万港元一平米），只看房价，整个黄埔广场价值约为3000亿港元，这还没算上其中的一部分商场价值远超写字楼。
而且这一世，徐志有意将红矗蛟斐上憬硗庖桓鼍弥行模搅宋蠢矗坎壑抵换岣摺�
再看租金方面，中英谈判之后，香江的经济机构开始转型，工业退缩、服务业及旅游业急速发展，这种经济模式对于写字楼的需求越来越高，这也导致了租金的暴涨。
到了80年代末，中环区域的甲级写字楼租金平均高达60元每月每方尺，也就是说，如果你在中环拥有一栋10万平方米的写字楼，那么每个月都租金收入为6000万港元，一年为7。2亿（只是收入、并非利润）。
而进入90年代，内地开始了进一步的全面改革开放，香江作为东西方文化的结合点，大量的外资进入，无数意图进入内地市场的西方企业相继在香江开办办事处。同时，内地经济上升，大量国企也开始进入香江，这又导致了写字楼售价与租价的大幅度上涨。
根据1992年香江最大的物业公司置地集团的一份报告，其旗下物业70％的租客为海外国际性机构，外资公司成为了支持香江写字楼租金维持高水平的中坚力量。
90年代中期，中环的写字楼，租金已经高达120港元每月每方尺，昂贵的价格，倒逼着大量企业开始搬往其他区域。
红矗奈恢没蛐硭悴簧献罴眩煌ǚ矫嬉布奖悖�90年代，正常的写字楼租金也高达每月每方尺30…40港元，抛开黄埔广场的商业出租价格，只是写字楼，一个月的租金就能高达6…8亿港元，年租金收入亦能高达百亿。
而进入21世纪后，租金收入必然更高。
香江的房地产市场，就是这么不讲道理，只是1991年，整个楼市一年升幅55％，到了97年，房价是91年的4倍。
实际上，香江房地产的泡沫比90年代初日本的房地产还要严重，只不过毕竟是一座城市，规模较小，影响力远比不上日本。甚至泡沫破灭后，在外界的帮助之下，居然又聚集起来更大的泡沫。
这两个项目总投资高达两三百亿港元，但也只有少部分资金需要和黄垫付，而是未来数年之内，分批注入。
如果是一般的公司，甚至李嘉成这种经营高手，也不会再进行其他大型项目，因为经营公司最重要的不是多大的利润，而是风险控制。
不过徐志可不愿意在这个时候就罢手，别人忌惮的风险对他来说根本就不存在，当然不会再准备几十亿港元的资金，放在公司账户里吃利息，未来十几年，香江房价上涨十倍，他虽然不会低级的到处收购房子，但如果碰到合适的的大型项目，还是会择机而动。
……
时间过的飞快，又是半个月过去。
不过香江市民这段时间却连番被数个大新闻所轰击。
这第一重要的，自然是与香江的前途问题，10月，港英政府费尽九牛二虎之力，终于稳定了港元汇率，而其中最主要的原因，并不是港府有了多少外汇储备，而是因为中英之间关于香江的前途问题，终于有了一个明确的谈判意向。
唐宁街第一次公开表示，不会再要求继续持有香江的主权及治权，接下来的谈判，主要的内容皆是如何过度从83…97这段时间，以及香江内部英国资本利益问题等等……
虽然矛盾扔在，但现在中英双方终于可以坐下来安稳的谈判，悬在香江市民头上的达摩克里斯之剑终于消失，最坏的结果不会再出现，只要能谈判，什么都好说。
前途问题解决了，第二最重要的自然是经济，而对于不少人来说，经济甚至比生命还要重要，那就是因为经济危机而大量失业的普通百姓。
而半个多月前，徐志在发布会上公开宣布的200亿港元投资计划，更是给了无数人生存的希望。
香江的媒体也迫不及待，每一家报社、每一个记者都想第一个得到准确的消息。
终于，半个月后，恒大公布自己的投资计划，分别是位于香江经济中心铜锣湾的时代广场项目以及位于红矗拿赖募俺ば俗懿考苹�
时代广场将会是整个香江仅次于海港城的大型商业广场，一共修建17层环形商场，同时上方会有两栋分别为50及46层的写字楼，总建筑面积为180万尺（18万平米），总投资额为20亿港元。
美的公司与长兴公司的总部，兴建在曾经青州英泥的一片水泥厂旧址上，这一片土地靠近黄埔广场，也位于海边，兴建计划为10栋总楼层为22层的写字楼，通过玻璃栈道相互之间连在一起。
倒不是不想建高层，而是因为这里靠近启德机场，大楼的高度受到了法律的限制。
这几样投资，之前早有报道，现如今只是公布了具体数字，但与和黄集团公布的两项投资计划相比，却又差了一个级别。
经过马士民为首的团队与港府的谈判，最终，和黄集团以30亿港元的价格，提前拿下了葵涌码头第七号泊位，之后，还会投资50亿港元，进行基建投资。
而黄埔广场的计划更是震惊了所有的地产公司，2000万尺（200万平米）的自持项目，就可以让和黄成为这个香江最大地产商。
要知道目前的置地，旗下物业的总建筑面积也就1300万英尺。当然，置地旗下的物业，位置皆处于中环等核心位置，目前的红矗奂壑祷共畹暮茉丁�
不过媒体们的关注点则简单很多，4个大型建筑项目，接近300亿港元的投资，只是对建筑工人及其他工人的需求，就高达5万，更不用说大量设施也需要足够了的配套服务，这将会大幅度终结困扰香江一年多的失业问题。
受此影响，香江股市大规模上涨，特别是建筑行业的股票，不少涨幅都超过50％。
当所有人为这些投资所震撼时，有一人却关注到了另外一点：东亚银行正式开启了港内企业扶持计划。
第432章 地铁沿线物业项目
地产危机爆发之后，香江的大部分银行开始收缩战线，将资金从地产市场撤出，即使没有逼着一些公司立刻还债，但新项目的贷款审批都变得异常困难，这实际上对整个地产市场更是雪上加霜。
没有银行的支持，又有几家地产公司能够以自己的资金发展项目？
置地、长江实业、新鸿基地产等等公司都受到了影响，而香江的顶级地产巨头之中，恒隆集团受到的冲击最大。
70年代，华资崛起，其中以五家为大，分别是长江实业、新鸿基地产、合和实业、新世界集团以及恒隆地产。
恒隆地产的创始人为陈曾熙，60年代创立公司，72年上市融资两亿港元，成为地产市场上的新贵，在经营上，恒隆与长江实业、新鸿基地产等相比，一个最明显的特色就是它非常重视发展庞大的住宅计划，将所有的资金、资源投入到一个大型住宅，这在商业经营中是非常冒险的行为，一旦出现问题，整个公司都会陷入困境，不过风险大了利润自然也高，整个76…82年，香江地价一直大幅度上涨，这种操作为恒隆带来了极高的利润。
不过当地产市场出现问题时，恒隆也为此而付出了代价。
“董事长，这位就是恒隆地产的董事长陈曾熙先生。”袁天帆介绍道。
“徐生，您好。”和记大厦的顶层办公室，徐志见到了陈曾熙。
徐志笑道：“陈生，离上一次见面，应该已经很久了吧。”
“差不多有三年了。”陈曾熙回忆了下，三年前，他们几人在霍营东的家中碰过面，当时的徐志还不过是香江富豪圈中的新人，他们之间也只是稍微聊了几句。
之后的几年，在一些大型酒会上也碰到过两次，不过因为生意上没有关联，并没有什么交流。
“请坐吧。”徐志笑道。
三人坐下后，秘书送来了几份咖啡。
陈曾熙说道：“徐生，今天来这里，是有一件事情相求？”
“请说。”徐志道。
陈曾熙道：“最近一年的地产市场并不算太好，我恒隆地产有一个项目资金上出了点问题，所以希望能够从东亚银行借一笔资金周转一下。”
徐志问：“多少？”
“15亿港元。”陈曾熙报出了一个数据。
“这可不是一笔小数目。”徐志顿了顿说道：“陈生是为了港岛地铁沿线的物业项目而来的吧？”
“对，徐生说的不错。”陈曾熙承认了下来。
“这个项目我听过。”徐志点点头说道。
两年前，也就是1981年，恒隆集团各项投资逐渐回收，业务也进入了高峰期，陈曾
